利回りの良い物件を見つけたけど、治安が悪いとかかな…
治安が悪いと空室がうまりにくいんじゃないかな。
将来自分も住みたいから周辺の治安がよくないと困る。
自分が住むわけじゃないんだから治安なんて関係ないでしょ！
物件の周辺治安に関してはオーナーによって考え方は色々あります。
非常に気にする人、収益物件で自分が住むわけじゃないから気にならない人。
物件の周辺治安に関しては気にしたほうが良いというのが個人的な考えです。
そこで今日は、物件の周辺治安を気にしたほうがよい理由と治安の確認方法を解説していきます。
まず簡単に自己紹介ですが、私は宅建士として働いているRenといいます。
不動産投資に関しては3棟保有しており、不動産会社も経営しております。
収益物件の購入でも治安を気にしたほうがいい理由
最近は減ってきましたが、自分で済むわけではないから収益物件の周辺治安まではあまり考えなくてもよいという考えの人もいます。
宅建士として、私の意見は「自分が住むわけでなくても周辺の治安は気にしたほうがよい」というものです。
当然ではありますが…
おそらく、気にしなくてよいという人は、賃借人(部屋を借りてくれる人)は治安を吟味したりしないという考えなんだと思います。
確かに、一昔前までは一般の方で賃貸アパートを検討している人が周辺治安を調べようと思っても不動産屋に聞くか周辺を歩き回ってみるかくらいのものでした。
これだと、貸主に近い立場の不動産屋にだまされてしまうかもしれませんし、ちょっと歩き回るくらいでは治安を完全に把握するのは難しいです。
ただ、近年ではインターネットの普及により、だれでも手軽に治安を調べられるようになりました。
私のこのサイトのように、簡単に治安を調べる方法なんかを解説しているブログもたくさんあります。
一般ユーザーをあまく見ていると、空室リスクが高い物件をつかみかねません。
なので、一般ユーザーも今はネットでなんでも調べられるということを念頭に置いて収益物件を吟味すべきです。
不動産投資における治安の確認方法
自分が借りる立場ではなく貸す立場として物件周辺の治安を確認したい場合、考えることは増えてしまいますよね。
なぜかというと、一般ユーザーであれば自分の状況に合わせて確認したいことだけ確認すればよいのに対し、不動産投資では物件の状況に合わせ、借りる人を想定して確認項目を考えなければならないからです。
何から何まで調べ上げるというのは大変なので、しっかりと借りる人を想定して治安を確認していきましょう。
それでは実際に周辺治安の調べ方を書いていきますね。
不動産屋に直接聞く
王道ではあります。
親切な不動産屋ならこれだけで完了でもいいんですけどね…
ただ、不動産屋には売りたい物件があります。
例えば、なじみの地主さんから売却を依頼されている物件であったり、なかなか買い手がつかない物件であったり。
そのあたりの物件だと、事実よりずれた情報を与えられかねません。
なので、購入を検討している収益物件の仲介を担当している不動産屋の情報を鵜呑みにするのは危険です。
一つの手段ではありますが、収益物件を複数購入する意思を示すだけでも結構変わります。
これから不動産投資をはじめ、この物件に限らず購入していきたいというお客さん相手だと、リピーターになる可能性のあるお客になるわけですから、不動産屋によっては対応が変わってきます。
大抵の人にとって、不動産の購入なんて一生にそう何度もあることではありません。
なので、不動産屋も売っておしまいって感じの業者も多いですよね。
ところが、このお客さんなら何度か購入してくれるかもしれないとなると、話が変わってくるというわけです。
物件周辺の「夜」を確認
昼間に収益物件の周辺を歩いて回って治安を確認するという人は多いです。
ただ、注意してもらいたいのは「夜」の姿。
だいたい、昼間に治安が悪いような地域は日本では限られています。
ただ夜となると話は別です。
昼間は閑静な住宅街に見えたのに、夜はうるさいバイクが走り回っているとか
昼は便利地としてみえていたけど、夜はそのせいで酔っ払いが多いとか
夜でないと見えない姿があります。
注意点としては、夜歩き回っていると不審者に間違われかねないので
私は夜収益物件の周辺を歩き回る際は職務質問されても大丈夫なように
身分証明書と収益物件の概要書などを携帯しておきます。
歩いている目的を聞かれたときに、購入検討している物件の周辺確認をしていると答えるためです。
なんなら、警察官と話ができれば周辺の治安を教えてくれるかもしれませんね。
周辺のコンビニを確認
コンビニも治安の確認項目には入ります。
よく聞く話で、コンビニでトイレが自由に使える地域は治安がいいとか
逆に店員さんに一声かけなければならなかったり、トイレを貸し出していないような地域は治安が悪い
なんて話がありますよね。
一理あるかとは思うのですが、店員さんに一声かけなければならないというような貼り紙は
「トイレを貸してくださいと言っておいて何か買わなければ気まずい」
というような心理的手法の場合もあります。
なのでトイレの貼り紙で治安チェックできるかは、一概には言えないかなとは思うので、参考程度に。
私の場合、ごみ箱はチェックしますね。
店外にゴミ箱を設置しているコンビニがある場合、それなりに治安が良いか周辺住人のマナーが良いという場合が多いです。
また、コンビニの駐車場や壁の周辺の汚れがひどくないか。
この辺りの汚れがひどかったり、ごみが落ちたままになっていたりすると、夜にたむろしている若者がいるかもしれません。
夜の治安チェックの際に注目ポイントを絞ることができます。
周辺住民に聞いてみる
これはなかなかハードルが高いかもしれませんね。
ただ、最も有力な情報源になりえます。
オススメは複数のおばちゃんに聞いてみることです。
一人だとどうしても偏りが出ます。
気を付けたいのは、購入予定の物件がネット上などに上がっていれば問題ないですが、特定の不動産屋しか扱っておらず、情報を出していない場合。
売主は周辺住民に売却予定であることを知られたくないかもしれません。
聞き込みした人が売主の知り合いだったなんてこともあり得ますので、「この辺で物件を買おうかと思っているんですけど、この辺の治安ってどうですか？」くらいの聞き方にしておきましょう。
情報がクローズドな、こういう物件が不動産屋から回ってくる人はすでに不動産知識も豊富でしょうから問題ないとは思いますが。
犯罪情報マップを活用する
東京都では警視庁が犯罪情報マップというのを公開しています。
どの地区でどんな犯罪がどのくらいの頻度で起きているのかなど、地図上で見られますので、こういった便利なサービスは活用していきましょう。
まとめ：治安を確認して空室リスクに備えよう！
空室リスクを抑えるための項目はいろいろあります。
ひとつずつ消していかなければなりません。
その中でも収益物件の周辺治安は重要な項目です。
治安をしっかり確認して、購入予定の収益物件の価値を見極めましょう。