マンション売却での仲介は一般媒介と専任媒介どっちがいい？【宅建士解説】

マンションを売却する時の不動産屋との媒介契約はどうすればいい？

媒介契約に種類があるのは知ってるけど、どうちがうの？

住んでいるマンションを売るときって色々と悩むことがありますよね。

その中でも売買を仲介する不動産屋とむすぶ媒介契約の種類を悩む人は結構たくさんいます。

過去に私が対応したお客様でも悩まれている方もいらっしゃいました。

そこで今日はマンション売却における媒介契約の種類、それぞれのメリット・デメリット、注意点などを解説していきます。

この記事を書いた人

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Renと申します。 宅建士の資格を取得後、不動産・建設関係の仕事をしておりました。 宅地建物取引士(宅建士)・1級土木施工管理技士・1級建築施工管理技士等の資格を保有しています。

そもそも媒介契約ってなんだ？

まずは媒介契約とは何かということから話を進めます。

法律用語などを使わず、ざっくり説明すると

私の物件の売買をあなた(不動産屋)にまかせます。

ということですね。

不動産の取引となると、専門的な知識が必要なうえ、買主を探すのも大変。

ややこしい決まりがたくさんあって、とても一般の人では手に負えません。

そこで、売買の仲介を不動産業者にお願いするわけですが、その際に結ぶのが媒介契約というわけです。

「契約」というくらいですから、当然契約書も存在します。

これらのことが書かれた契約書で、媒介契約の解除時など確認する機会も多い書類なので、大切に保管するようにしてください。

媒介契約の3つの種類とメリット・デメリット

それでは媒介契約の種類を解説していきますね。

媒介契約の種類は3つ。

そのうち、専属専任媒介契約と専任媒介契約は似たものになっています。

大きく違うのは(専属)専任媒介契約と一般媒介契約ということになりますね。

簡単にこの3つの媒介契約の違いを表にまとめておきます。

こんな感じですね。

筆者オススメ度では一般媒介は△にしていますが、もちろん一般媒介が有利な物件もあります。

それについては、下の方で詳しく解説していきます。

3つの媒介契約には、それぞれにメリットとデメリットがありますので、下記解説を参照してください。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約とは、不動産会社1社のみと契約する媒介契約です。

専任媒介契約との違いは、売主が買主を見つけてきた場合でも、その買主と直接契約することができないということ。

専任媒介契約よりも縛りのきつい契約ということです。

専属専任媒介のメリットは、不動産会社が熱心に活動してくれる点がありますね。

これは、売主側の報酬は確定しているようなものなので、売買契約を早く締結したいためです。

また、報告義務が1週間に1度以上と頻繁であるため、取引の状況が事細かに伝えられます。

1社としか契約しないので、売主側としても状況把握がしやすいです。

これが、複数の業者と契約する一般媒介契約だと、進捗状況は自分から問い合わせないと報告してくれないことが多いんです。

逆に、1社としか契約しないということはデメリットにもなります。

営業力のない不動産業者と契約してしまうと、なかなか買い手が見つかりません。

そのうえ、不動産業者によっては「売れないから安くしましょう」なんてことにもなりかねません。

納得できない値引きの場合は、契約が切れる3か月を待って、更新しない旨を伝えて媒介契約を終了しましょう。

また、専属専任媒介契約のデメリットとして、自分が見つけてきた買主と直接取引をすることができないという点があります。

が、一般的には自分で買主を見つけて契約を締結するというのは難しいので、あまり気にする必要はないかとは思います。

専任媒介契約のメリット・デメリット

つづいて、専任媒介契約のメリット・デメリットですね。

専属専任媒介と大きくは変わりません。

メリットであった1週間に1度以上の報告義務が2週間に1度以上と、頻度が減ります。

が、デメリットであった買主との直接契約がなくなります。

実務上、専属専任媒介契約より専任媒介契約の方が一般的ですね。

理由は、売主さんとしても縛りがきつく感じてしまうというのもあります。

業者側としても頻繁に報告しなければならない専属専任より専任の方が…という事情もあります。

そのほか、不動産会社が熱心に活動してくれる点や、売買が不動産会社の力量に左右されてしまうという点は専属専任媒介契約と同じです。

一般媒介契約のメリット・デメリット

最後に、一般媒介契約についてです。

一般媒介契約は専任媒介契約と違って、複数の不動産会社と契約をすることができます。

メリットで記入した、業者間で競争してくれるということや買主が見つかりやすいというのは、条件付きです。

マンション売却の場合でいうと、立地がすごく良くて、人気が出そうなマンションの場合ですね。

この場合、競争してでも売買契約を取り付けようとしてくれる可能性があります。

ただ、そうでもない場合…

一般媒介契約だと不動産会社が本腰を入れて活動するという可能性は低いです。

一般媒介の場合、熱心に活動しても、先に他の不動産屋が売買を成立させてしまえば無駄な労力になってしまいます。

それより、専任媒介契約の物件があれば、そっちを優先的に行動しますよね。

また、同様の理由で売れるまでに時間がかかる可能性もあります。

マンションの立地における有利・不利

これまで挙げたメリット・デメリットを踏まえ、マンション売却における有利不利を考えていきましょう。

条件が良く、すぐにでも買い手が見つかりそうなマンションであれば、一般媒介のメリットを最大限生かせます。

お客の目を引く物件というものは、業者としても言い方は悪いですが客寄せになります。

注目度の高い物件で客を寄せておいて、他の物件を売るということもあり得ますが…

それ以外の一般的なマンションであれば、基本的には専任媒介が無難でしょう。

筆者実務上の体感

実際に不動産業者として働いていた筆者の個人的な実感をお話ししておきます。

マンション売却に限ったことではありませんが、確かに一般媒介契約をご希望のお客様というのはいらっしゃいました。

不動産業者として、どう思うかですが…

あくまで私の場合、やっぱり熱心に動こうという気にはなれなかったですね。

それこそ、すぐにでも買主を見つけられそうな物件であれば別ですが…

どのくらいテンションに差があるかというと、それはかなりありますよね。

ただ、専任媒介契約中の物件を持っていない不動産屋なら、暇になるよりはマシなので一般媒介契約でも活動するということは考えられます。

が、暇にしている不動産屋に売買を任せたいですか…？

というわけで、筆者がオススメするのは

好立地ですぐにでも売れそうなら一般媒介契約

それ以外なら専任媒介契約をおすすめします。

媒介契約の注意点

ここからは、媒介契約の注意点を解説していきます。

解約の条件をしっかり確認する

どんな契約でもそうですが、解約の条件をしっかり確認しましょう。

専属専任媒介契約・専任媒介契約は契約期間は最大3か月までで、更新するには申し込みなどの手続きをする必要があります。

そのため、契約を終了したい場合、更新の契約をしなければよいです。

また、他の不動産業者と媒介契約を締結する際は、前の媒介契約の契約期間が間違いなく終了していることを確認しましょう。

一般媒介の場合は、契約期間をしっかり確認しておきましょう。

一般的には3か月としていることが多いです。

一般媒介契約では特約での自動更新もできるので、そういった特約がなされていないか確認し、自動更新が嫌であれば、特約を外してもらいましょう。

自己都合での途中解約の場合、専属専任媒介や専任媒介やそれまでにかかった営業費などを請求される可能性があるので、注意しましょう。

そのため、解約は契約期間が終了するのを待って、更新しない選択をするのと良いでしょう。

一般媒介契約の場合は、途中解約も簡単です。

が、この場合も契約書にて、それまでにかかった営業費などを請求する旨がないか確認しておきましょう。

業者から紹介された買主との直接取引

売主の中には、仲介手数料を払いたくない気持ちから、媒介契約終了を待って、不動産業者から紹介された買主と直接契約しようという人がいます。

ただ、2年間は媒介契約期間内に不動産業者から紹介された買主と直接取引してはならないという決まりがあります。

もし2年以内に直接取引をした場合は、その買主を紹介した不動産業者は取引に寄与した割合分だけの報酬を請求することができます。

不動産業者の選定

これまで見てきたように、専属専任媒介契約や専任媒介契約においては、契約する不動産業者によってあなたのマンションが売れるかどうかが決まるといっても過言ではありません。

とはいえ、不動産業者を選ぶのは難しいものです。

マンションであれば、マンション売却の一括査定を利用することで一気に不動産屋にアプローチを掛けることができます。

良い不動産屋を見つける自信がないという人は、検討してみてもいいでしょう。

まとめ

それでは、マンション売却においての媒介契約についてまとめていきましょう。

好立地や築浅など、すぐに売れるであろうことが予想できれば一般媒介契約を。

そうでなければ専任媒介契約がおすすめです。

また、専任媒介契約においては不動産業者の力量で売買が左右されるので、業者選びは慎重に行いましょう。

いずれにしても、媒介契約書はよく読んで、納得して契約してくださいね。